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房地产泡沫是怎么吹起来的?
发布时间:2017-07-29 10:25 点击次数:
  最近官方在热烈讨论“灰犀牛”,其中房地产泡沫是大家公认的一个“灰犀牛”,房地产泡沫怎么吹起来的,金融信贷是一个重要原因。
 
  央行近期披露的数据显示,2017年6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上季末低1.9个百分点;上半年增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。
 
  今年上半年,房地产贷款无论是增速还是在贷款中的占比都是下降的,主要原因应该是房地产的调控政策。但是即便如此,同比增速仍超过24%,占各项贷款的38%以上,这样的数据仍然触目惊心,房贷占所有贷款的40%左右,无论如何,都是不正常的。
 
  房地产贷款增速凶猛,主要归功于政府的去库存和转杠杆的政策,尽管随着一线城市房价有所松动,房贷占比有所下滑,但是如果今后一线城市房价再次上扬,房地产贷款占比还会满血复活。
 
  这其中各家银行推出的“房抵贷”,是房贷大幅飙升的一个重要推手。
 
  所谓房抵贷,即二次抵押贷款,贷款用途为消费经验,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。但是,由于银行与中介在受托支付上发明多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监督。因此,房抵贷的真实资金用途,也大多去买房了。
 
  国内的大多数商业银行都推出了房抵贷业务,这个产品不论贷款有未结清,都可以贷款,具体是银行按照市场价格的六七成,减去剩余贷款数,就能贷到相应数额的款项。部分银行把房抵贷额度控制在300万元,最长可贷30年,国内的P2P网贷平台也参与了房抵贷的业务。
 
  据媒体统计,2016年1-8月,国内市场共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务,成交量为1256.50亿元,综合收益率高达10.96%,平均借款期限为5.24个月。不过2016年8月24日银监会等推出的网贷限额,对P2P的房抵贷业务形成了致命打击。到了今年4月,P2P平台房抵贷业务成交量仅约为140.52亿元,从事该业务的平台为369家。
 
  P2P贷款额度的限制尽管堵死了互联网金融房抵贷,但是这项业务却流向了商业银行,商业银行继续用房抵贷吹大泡沫。
 
  房抵贷的资金尽管按照要求禁止从事房地产业务,必须是去消费或者经营,但是贷款借出去后,可商业银行是没法控制的,有些金融机构短期行为过重,风险意识差,对于贷款最终用途睁一只眼闭一只眼,只要你归还了贷款,不会管贷款资金是否去买房了,这就使得大量房抵贷资金进入房地产市场,吹大了房地产泡沫。
 
  房抵贷风险关键在于,房抵贷的抵押资产是房子,贷款额度是依据房产市值的一个比例,房产市值越高,你贷款的额度也就越高。
 
  比如,你以前的房子市值是500万元,按照60%的比率,你能贷到300万元,等房子涨到1000万元,你就能贷到600万,而这房子之所以能上涨到1000万,就很可能是因为你贷款的那300万投入到房地产市场形成的。如此循环,加杠杆,自我强化,房地产泡沫就会越吹越大,因此许多人早就指出这个产品所孕育的风险。
 
  2015年股灾的一个重要原因,就是场外配资,场外配资的操作跟房抵贷有一点相同,贷款额度跟资产市值是正相关关系,随着股票价格的上涨,场外配资额度就越高,更加催生了股价的上涨,如此循环往复,一旦股价下跌,抵押品市值进入平仓线,就会引发股市的断崖式下跌,房抵贷的效果也与此类似。
 
  中国的房地产没有遇到过一次周期,个人按揭一直是银行最优质的资产,不良率低,房抵贷利率又比按揭高,更受银行青睐,于是纷纷做大房抵贷业务。
 
  中国的房地产泡沫被公认为灰犀牛,要治理这个问题应该从全局的角度去分析,其中金融信贷是关键环节。